COVID e Canone di Locazione: sostegno alle famiglie e rimedi giuridici per locatori e locatari

Dopo aver dedicato un articolo al canone di locazione per i locali commerciali, abbiamo ritenuto di approfondire anche la delicata questione che riguarda il canone di locazione per gli immobili ad uso abitativo.

Dato il grande interesse per la questione e l’estrema attualità dei problemi legati alla riduzione del reddito e alle difficoltà di far fronte, con regolarità, al canone di locazione, abbiamo deciso di parlarne con l’avv. Chiara Curculescu, avvocato del Foro di Venezia e segretario della sezione AIGA – Venezia.

• Avvocato, una flessione del reddito può comportare la difficoltà a far fronte al pagamento del canone di locazione. Un minor guadagno può giustificare quello che, in diritto, è un inadempimento unilaterale, consistente nell’omettere di pagare il canone di locazione?

In via generale, ma come vedremo anche in una situazione eccezionale come quella verificatasi negli ultimi mesi, non è possibile affermare che una diminuzione del reddito possa giustificare il mancato pagamento del canone di locazione. Infatti, una tale iniziativa, presa unilateralmente dal conduttore – anche se durante il periodo del lockdown – potrebbe configurarsi come illegittima e determinare un inadempimento contrattuale.

In mancanza di una normativa ad hoc – nessun provvedimento emergenziale ha infatti autorizzato la sospensione del pagamento del canone –, la ricerca di una soluzione è dovuta avvenire sulla base dei principi e regole generali del diritto. Tuttavia, nonostante si sia discusso e si discuta ancora se possano trovare applicazione alcuni istituti tipici delle obbligazioni contrattuali al fine di legittimare il mancato pagamento del canone, quali l’impossibilità (temporanea o parziale) sopravvenuta o l’eccessiva onerosità della prestazione, si tratta di soluzioni che incontrano notevoli limiti e che potrebbero condurre ad effetti pratici poco o per nulla soddisfacenti per il conduttore, quali lo scioglimento del contratto e il conseguente necessario rilascio dell’immobile.

Si consideri inoltre che nel caso del contratto di locazione di tipo abitativo, il conduttore non ha mai perso la disponibilità dell’immobile: trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive (nel quale a fronte dell’obbligo del locatore di garantire il godimento dell’immobile vi è l’obbligo del locatario di pagare il canone) non può certamente dirsi venuta meno l’obbligazione di pagare il corrispettivo pattuito. D’altronde, come abbiamo già visto (articolo dell’avv. Giacomo Guidoni Locazioni commerciali e COVID: gli unici rimedi a disposizione dei conduttori, del 21.7.2020), persino nell’ambito delle locazioni commerciali risulta difficile sostenere che il conduttore abbia smesso di essere nella disponibilità dei locali, pur rimasti chiusi in ottemperanza ai DPCM emanati durante il periodo emergenziale, e che per questo sia giustificato un mancato adempimento dell’obbligo di corrispondere il canone.

Dunque, da un lato nessuna norma emanata durante l’emergenza Covid è intervenuta a modifica della disciplina dei contratti di locazione né ha previsto che il conduttore di un immobile possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone (come sottolineato anche dalla giurisprudenza: in tal senso si è espresso il Tribunale di Pordenone, con ordinanza 8.7.2020), dall’altro gli ordinari istituti contrattuali – la cui effettiva applicabilità deve comunque essere valutata caso per caso – difficilmente vengono incontro alla necessità di contemperare le opposte esigenze di locatore e conduttore, ed in particolare alle difficoltà economiche di quest’ultimo legate al generale quadro di crisi derivante dalla pandemia.

• Avvocato, dopo aver ribadito che non è possibile prevedere (unilateralmente) la mancata corresponsione del canone di locazione, ritiene possibile rimodulare il canone, alla luce di sopravvenute difficoltà economiche?

Sicuramente quella della rimodulazione delle condizioni contrattuali è la soluzione più facilmente percorribile ed anche la maggiormente consigliabile. La soluzione trova anche l’accordo degli interpreti.

Se, infatti, la difficoltà economica del conduttore non costituisce una ragione idonea ad escludere automaticamente il suo obbligo di pagare il canone di locazione, le parti possono ricercare una soluzione di compromesso che consenta di mantenere in vita il contratto, pur a diverse condizioni.

Così, il conduttore che si venga a trovare in una situazione di difficoltà economica e che faccia fatica a corrispondere l’intero ammontare contrattualmente previsto, anziché autoridursi il canone promettendo di corrispondere la restante parte in un futuro prossimo (promessa non certo facile da mantenere, viste le incertezze legate al periodo storico che stiamo vivendo!) può chiedere al proprietario dell’immobile di sottoscrivere un accordo nel quale venga rideterminato l’importo da versare.

• Considerando che la rinegoziazione del canone pare la soluzione più lineare e giuridicamente corretta, quali sono le formalità da osservare?

L’accordo si concretizza con una scrittura privata che deve contenere il riferimento al contratto originario, i dati del locatore e del conduttore, l’ammontare della riduzione del canone rispetto all’importo originario ed il numero di mesi per i quali è prevista la corresponsione dell’importo ridotto.

La rinegoziazione del contratto necessita poi di essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate per ottenerne i conseguenti benefici fiscali: si tratta comunque di una formalità esente dall’imposta di registro e di bollo e le cui modalità di presentazione sono state notevolmente semplificate proprio nel corso del periodo emergenziale (è ora infatti possibile effettuare la comunicazione via web con il modello RLI, come da comunicato stampa dell’Agenzia dell’Entrate del 3.7.2020).

Accordarsi è dunque sicuramente conveniente per entrambe le parti contrattuali: il conduttore non si rende inadempiente ed ottiene una riduzione effettiva del canone; il locatore, che può così contare su di un’entrata per lo meno sicura, seppur inferiore, subisce una tassazione proporzionalmente ridotta in base alla rimodulazione dell’importo del canone.

• Avvocato, al di là della rinegoziazione, esistono misure a sostegno del canone di locazione a fronte di perdita del lavoro o di riduzione dei guadagni?

Certamente: esistono misure rivolte ai nuclei familiari che vivono in un’abitazione in locazione e che si trovano in una situazione di disagio economico, misure che esistevano già prima dell’emergenza epidemiologica, finanziate dallo Stato ogni anno e ridistribuite poi da Regioni e Comuni.

Per quanto riguarda più specificamente la Regione Veneto, oltre agli ordinari fondi già esistenti (il Fondo affitti e il Fondo morosità incolpevole), lo scorso maggio (con deliberazione n. 622 del 19 maggio 2020 – pubblicata nel Bollettino Ufficiale della Regione n. 76 del 22/05/2020) la Giunta regionale ha approvato le procedure e le modalità per l’erogazione del c.d. FSA-COVID, il contributo regionale all’affitto per emergenza Covid. Si trattava (la domanda doveva essere presentata e firmata dal titolare del contratto di locazione nel periodo ricompreso tra 15 giugno – 05 luglio 2020) di un contributo una tantum di euro 400,00 erogati al ricorrere di alcune condizioni, tra le quali una riduzione delle entrate del nucleo familiare a marzo-maggio 2020 pari o superiore al 50% rispetto allo stesso periodo del 2019 (o rispetto a gennaio 2020 se nucleo familiare di nuova formazione).

È attualmente in corso di completamento l’istruttoria per la verifica dei requisiti.

Intervista di Luca Cadamuro